Waardering van de woning bij scheiding

Bij een scheiding is één van de belangrijkste vragen: wat gebeurt er met de koopwoning?

Hoe werkt het met waarderen?

In veel gevallen blijft één van de partners in het huis wonen en wordt de ander uitgekocht. Maar hoe bepaal je de waarde van de woning? En wat als er een restschuld is? Daarnaast kunnen er fiscale gevolgen zijn als je afwijkt van de marktwaarde of als er sprake is van ingebrachte eigen gelden. Tot slot moet je niet vergeten dat je na de scheiding naar de notaris moet om de eigendomsoverdracht en hypotheekwijziging vast te leggen. In deze blog lees je hoe het werkt en waar je rekening mee moet houden.

Stap 1: Hoe bepaal je de waarde van de woning?

Voordat je afspraken maakt over de uitkoop, is het belangrijk om te weten wat de woning waard is. Let op: dat je wel voordat je de woning laat taxeren afspraken maakt over de uitkomst, wat als die meer of minder waard is dan je verwacht? De mediator weet raadt.

Dit kan op verschillende manieren:

1.1 Volledige taxatie door een erkende taxateur

De meest betrouwbare manier om de woningwaarde vast te stellen is via een taxatie door een erkend taxateur. Dit rapport is objectief en wordt vaak door de bank geëist als er een hypotheekwijziging nodig is. Houd rekening met kosten van gemiddeld € 500 tot € 800. Maar ga eerst naar de mediator alvorens geld uit te geven aan een taxatie. Het taxatierapport is beperkt geldig en wellicht heeft de mediator ook nog tips, zoals eerst maar eens een vrijblijvende waardering door een makelaar in plaats van meteen kosten te maken die wellicht helemaal niet nodig zijn.

1.2 Goedkopere taxaties: zijn die ook mogelijk?

Tegenwoordig zijn er goedkopere alternatieven, afhankelijk van de situatie en de eisen van de bank:

• Desktop taxatie (modelmatige taxatie) – Een geautomatiseerde waardebepaling op basis van recente verkoopprijzen, WOZ-gegevens en marktontwikkelingen.
  • Kosten: € 50 tot € 150.
  • Voordeel: Sneller en goedkoper dan een volledige taxatie.
  • Nadeel: Niet altijd geaccepteerd door banken bij hypotheekwijziging.
• Hybride taxatie (combinatie taxateur + modelberekening) – Hierbij wordt de woningwaarde deels modelmatig bepaald en deels beoordeeld door een taxateur op afstand.
  • Kosten: € 300 tot € 400.
  • Voordeel: Goedkoper dan een fysieke taxatie, maar betrouwbaarder dan een desktop taxatie.
  • Nadeel: Niet geschikt bij complexe situaties (zoals verbouwingen of bijzondere woningen).
• WOZ-waarde als uitgangspunt – De WOZ-waarde wordt soms gebruikt als richtlijn, maar ligt vaak lager dan de marktwaarde.

Stap 2: Uitkopen van de ex-partner – hoe werkt dat?

Als jij in de woning wilt blijven wonen, moet je de ander uitkopen. Dit betekent dat je de helft van de overwaarde (of restschuld) aan je ex-partner betaalt.

2.1 Hoe bereken je de overwaarde?

De overwaarde is het verschil tussen de huidige marktwaarde en de resterende hypotheekschuld.

Voorbeeld:

• De woning heeft een marktwaarde van € 350.000
• De openstaande hypotheek is € 200.000
• De overwaarde is € 150.000
• Als beide partners recht hebben op 50%, moet degene die blijft de ander € 75.000 uitkopen.

Dit bedrag kan met spaargeld worden betaald of via een hogere hypotheek.

2.2 Financiële toetsing: kun je de woning wel financieren?

Voordat je afspraken maakt over de uitkoop, moet er een toetsing plaatsvinden om te bepalen of je de woning ook daadwerkelijk kunt financieren.

• De bank kijkt naar je inkomen, schulden en leennormen om te beoordelen of je de hypotheeklasten alleen kunt dragen.
• Zonder goedkeuring van de bank kan de woning niet op één naam worden gezet en kan de uitkoop niet doorgaan.

Waarom is het belangrijk om het eens te worden over de waarde?
De bank financiert meestal maximaal 100% van de marktwaarde van de woning. Als jullie de woningwaarde te hoog inschatten, kan het zijn dat de hypotheekverstrekker niet akkoord gaat. Dit kan leiden tot vertraging of zelfs problemen bij de financiering.

Daarnaast dient de waardering kloppend te zijn om fiscale consequenties te voorkomen. Anders kan de belasting het als een schenking zien.l

De hulplijnen van ScheidingsWijze kunnen helpen om realistische afspraken te maken en een financieel adviseur in te schakelen die bekijkt wat er mogelijk is.

Stap 3: Privé inbreng – hoe werkt dat?

Als één van de partners eigen geld heeft ingebracht bij de aankoop of aflossing van de woning, moet dit eerst worden verrekend voordat de overwaarde wordt verdeeld.

3.1 Hoe bereken je de inleg van privé gelden?

Bij het bepalen van de verdeling moet eerst de privé-inbreng worden terugbetaald. De resterende overwaarde wordt daarna verdeeld.

Voorbeeld met privé inbreng:

• De woning heeft een waarde van € 350.000.
• De hypotheek is nog € 200.000.
• Er is dus € 150.000 overwaarde.
• Eén van de partners heeft bij aankoop € 30.000 eigen geld ingebracht.

De berekening wordt dan als volgt:

1. Eerst krijgt de partner met de privé-inbreng die € 30.000 terug.
2. De resterende overwaarde is € 120.000.
3. Deze wordt 50/50 verdeeld: beide partners krijgen nog € 60.000.
4. De ex-partner moet in dit geval € 90.000 (€ 30.000 + € 60.000) ontvangen bij uitkoop.

Stap 4: Na de scheiding naar de notaris

Als de woning op naam komt van één van de partners, moet dit officieel worden vastgelegd bij de notaris. Dit geldt voor:

• De eigendomsoverdracht – De notaris zorgt ervoor dat de woning volledig op naam van de overnemende partner komt te staan.
• Wijziging in de hypotheekakte – Als de hypotheek op één naam komt, moet dit worden vastgelegd in een nieuwe hypotheekakte.
• Akte van verdeling – Dit is een juridisch document waarin de verdeling van de woning en eventuele andere gezamenlijke bezittingen wordt vastgelegd.

Zonder deze juridische stappen blijft de woning op beide namen staan, zelfs als er al afspraken zijn gemaakt. Dit kan in de toekomst problemen opleveren.

Conclusie: Wat moet je regelen?

1. Bepaal de woningwaarde via taxatie, WOZ-waarde of een goedkopere taxatievorm.
2. Bereken de overwaarde of restschuld en bepaal wie wat krijgt of betaalt.
3. Doe een financiële toetsing om zeker te weten dat de hypotheek haalbaar is.
4. Houd rekening met eigen inbreng van privé gelden – dit wordt eerst verrekend voordat de overwaarde wordt verdeeld.
5. Leg de afspraken vast bij de notaris – zonder notariële akte blijft de woning op beide namen staan.
6. Let op de fiscale gevolgen als je afwijkt van de marktwaarde.

Wil je zeker weten dat alles goed wordt geregeld? De hulplijnen van ScheidingsWijze kunnen je helpen met financiële en juridische begeleiding, zodat je de juiste keuzes maakt.

Wij beantwoorden de moeilijke vragen in deze moeilijke tijd

Ga je scheiden met een koophuis?

Vraag direct een vrijblijvend informatiegesprek aan.